Promessa de compra e venda e seus efeitos no Direito Civil

A promessa de compra e venda pertence a categoria dos contratos preliminares e refere-se ao pacto de realização de um contrato principal ou definitivo, ( a compra e venda). Mas o que seria um contrato preliminar?

A promessa de compra e venda pertence a categoria dos contratos preliminares e refere-se ao pacto de realização de um contrato principal ou definitivo, (a compra e venda).

Um contrato preliminar é um pacto através do qual cria uma parte em favor da outra, a faculdade de exigir o cumprimento de um contrato apenas projetado, trata-se de um negócio jurídico que tem por objeto obrigação de fazer um contrato definitivo.

A execução deste contrato se dá:

1. Pela realização do contrato definitivo, ou seja no contrato de compra e venda de imóvel a realização da escritura pública de compra e venda.
2. Adjudicação compulsória,
3. Obrigação de fazer.

No entanto, ao registrar esse compromisso, o promitente comprador, adquire um direito real de aquisição. Esse direito, sendo real, lhe confere o poder de constranger o promitente vendedor e ou seu sucessor, a transferir-lhe a propriedade (Salvo se houver clausula de arrependimento).

A lei n. 6766 de 19-12-1979 - Parcelamento do Solo Urbano, em seu Artigo 25 aduz: “ São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória, estando registrado confiram direito real oponível a terceiros.”

A Súmula 239 do STJ preleciona: - “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”, ou seja, esse direito a adjudicação independe se o contrato estiver registrado ou não. Cabe ressaltar que, segundo o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, um imóvel que esteja em compromisso de compra e venda não pode ser penhorado por processo que veio após essa negociação, mesmo que a operação não esteja registrada em cartório.

p/ Mariana Gonçalves