Criança pode receber Benefício Assistencial de Prestação Continuada (LOAS)?

Muitas pessoas acreditam que a criança portadora de deficiência, por não poder legalmente trabalhar, não teria direito a ao Benefício Assistencial de Prestação Continuada-BPC.

O Benefício Assistencial de Prestação Continuada (BPC) é um benefício de um salário-mínimo mensal garantido ao idoso ou à pessoa com deficiência que comprovem não possuir meios de prover a própria manutenção ou tê-la provida por sua família que está previsto na “LOAS” (Lei Orgânica da Assistência Social - Lei 8.742/93).

Lei 8.742/93,  Art. 20. O benefício de prestação continuada é a garantia de um salário-mínimo mensal à pessoa com deficiência e ao idoso com 65 (sessenta e cinco) anos ou mais que comprovem não possuir meios de prover a própria manutenção nem de tê-la provida por sua família.

 Antes, a ideia predominante para determinar se a pessoa portadora de deficiência possui ou não meios de prover sua própria manutenção, além de do aspecto financeiro, seria sua incapacidade para o trabalho. Por isso, muitos tinham a ideia de que a criança portadora de deficiência, por não poder legalmente trabalhar, não teria direito a ao BPC.

No entanto, este conceito mudou, para dar lugar a uma concepção mais moderna e de acordo com Convenção Internacional sobre os Direitos das Pessoas com Deficiência. Vejamos:

Lei 8.742/93, Art. 20,  § 2º - Para efeito de concessão do benefício de prestação continuada, considera-se pessoa com deficiência aquela que tem impedimento de longo prazo de natureza física, mental, intelectual ou sensorial, o qual, em interação com uma ou mais barreiras, pode obstruir sua participação plena e efetiva na sociedade em igualdade de condições com as demais pessoas.

Aliás, a redação do § 2º foi dada pela Lei  13.146/2015 (o Estatuto da Pessoa com Deficiência).

Por isso, o raciocínio de que o menor de 16 anos não pode mesmo trabalhar e, por isso, não teria direito ao BPC, caiu por terra.

Aliás, o Decreto 6.214/2007 (que regulamenta o BPC) deixa claro que é possível sim que crianças e adolescentes menores de 16 anos sejam beneficiários do BPC já que, desde 2011, existe uma previsão para que, nesses casos, a incapacidade seja examinada como a restrição da participação social, compatível com a idade. Vejamos:

Decreto 6.214/2007, Art. 4º, § 1º - Para fins de reconhecimento do direito ao Benefício de Prestação Continuada às crianças e adolescentes menores de dezesseis anos de idade, deve ser avaliada a existência da deficiência e o seu impacto na limitação do desempenho de atividade e restrição da participação social, compatível com a idade. (Redação dada pelo Decreto nº 7.617, de 2011)

Por isso, conclui-se que crianças e adolescentes menores de 16 anos podem sim ter direito ao Benefício Assistencial de Prestação Continuada, desde que preenchidos os demais requisitos.

STJ: Plano de saúde não pode limitar bolsas de sangue utilizadas em procedimentos médicos

É ilegal a inserção, em contrato de plano de saúde, de cláusula que limita a utilização de bolsas de sangue em tratamentos médicos. Assim decidiu a 4ª turma do STJ ao manter acórdão do TJ/SP que havia julgado abusiva a prática adotada por associação sem fins lucrativos.

A ACP que originou o recurso foi proposta pelo MP/SP contra a Associação Auxiliadora das Classes Laboriosas. Segundo o MP, a associação teria limitado o fornecimento de bolsas de sangue utilizadas na internação de um paciente conveniado — dos 25 recipientes de sangue necessários em intervenção cirúrgica, apenas quatro teriam sido financiados.

Em 1ª instância, o juiz declarou a nulidade da cláusula inserida nos contratos da associação que limitava a cobertura de bolsas de sangue em tratamento médico-hospitalar de conveniados, familiares e dependentes. O magistrado também impôs indenização genérica no valor de R$ 50 mil.

A sentença foi mantida pelo TJ/SP, que considerou abusiva a atitude da associação ao compelir os associados a arcarem indevidamente com os custos do sangue adicional.

Filantropia

No STJ, em recurso especial, a associação alegou ser entidade filantrópica, sem fins lucrativos. Além disso, afirmou que as decisões referentes aos planos de saúde oferecidos aos conveniados são tomadas nas assembleias, com a participação de todos os associados, sendo inaplicável ao caso a lei 9.656/98 (legislação sobre planos privados de assistência à saúde).

Por consequência, a entidade associativa afirmou que os contratos firmados entre as partes não configuram prestação de serviço, pois a relação formada é de mutualidade, com o estabelecimento de direitos e deveres.

O ministro relator do recurso, Luis Felipe Salomão, esclareceu inicialmente que os planos de saúde constituídos sob a modalidade de autogestão caracterizam-se como aqueles típicos de empresas, sindicatos ou associações ligadas a trabalhadores, que administram seus próprios programas de assistência médica.

No entanto, ao administrarem planos de saúde e assistência médica hospitalar privada, também essas associações estão submetidas às regras estabelecidas pela lei 9.656.

Contratos existenciais

O ministro Salomão salientou, ainda, que a exclusão da cobertura de determinado insumo ou medicamento indicado pelo médico para tratamento da enfermidade pode significar a negativa da própria essência do tratamento, desvirtuando a finalidade do contrato de assistência à saúde.

De acordo com o relator, seguindo um raciocínio já consolidado no STJ, não é possível deixar de reconhecer a ilegalidade de cláusula estatutária que limita o número de bolsas de sangue em intervenção coberta pelo plano, pois "complicações de naturezas diversas podem surgir por circunstâncias imprevistas".

Salomão também lembrou que contratos relacionados à assistência à saúde são classificados como existenciais, pois têm como objeto bem de natureza essencial à manutenção da vida. Nesses casos, concluiu o relator, “o atributo econômico, presente em qualquer relação negocial, pode e deve sofrer ponderações razoáveis em face do valor da vida humana”.

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul LIMITA REAJUSTE etário do plano de saúde de uma consumidora idosa

Reajuste etário de 10 em 10 anos, no percentual fixo de 5% e limitado ao percentual de 15% da renda bruta da cliente, uma senhora de 78 anos de idade. A determinação é do Juiz da 3ª Vara Cível do Foro Central de Porto Alegre, Ramiro Oliveira Cardoso, referente à cobrança de plano de saúde de idosa pela Bradesco Saúde S. A. Com a decisão, o valor deverá ser reduzido de 2,5 mil para R$ 456,66.

A quantia a ser paga foi estabelecida considerando-se os valores pagos a mais ao longo de mais de 20 anos. O ressarcimento por cobrança indevida será calculado em liquidação de sentença.

O caso

A cliente assinou contrato com a seguradora Saúde Bradesco S. A em 16/6/1995. Conta que no início da contratualidade o valor da mensalidade era de R$ 131,84. Com o passar dos anos, os valores das prestações foram aumentando chegando, em 2015, à cifra de R$ 2,5 mil, quase a totalidade de sua renda, que é de R$ 3,1 mil. Inconformada, a senhora ingressou na justiça postulando a revisão do prêmio de plano de saúde.

A Bradesco Seguros defendeu a validade das cláusulas contratuais que definem os reajustes. Ainda referiu que o contrato foi firmado em 30/3/1995, data esta anterior a Lei 9.656/98, devendo ser respeitado o ato jurídico. Também destacou considerações sobre a adequação justa dos reajustes, por faixa etária, e a não-aplicação do Estatuto do Idoso. 

Sentença

Ao analisar, o magistrado constatou a situação insustentável, pois houve acréscimo médio abusivo. Ponderou que se trata de um serviço essencial à pessoa humana (saúde), cuja matiz constitucional guarda simetria com outros direitos constitucionais.

Referente ao pedido de validade da cláusula anual de reajuste (que considera custos médicos e hospitalares), não identificou abusividade nos percentuais estabelecidos.

Sobre o reajuste etário, salientou que é permitido, conforme o Superior Tribunal de Justiça (STJ), mas alertou: "É evidente o abuso, o que, por si só, já levaria à parcial procedência da ação. Com efeito, não obstante o Superior Tribunal de Justiça ter considerado válido o reajuste em decorrência da faixa etária, dando razoável interpretação ao Estatuto do Idoso, é lógico concluir que a majoração, ânua e infinita, representada pelo somatório da variação dos custos médicos e hospitalares e aumento da faixa etária, representa reajuste do prêmio desproporcional aos índices inflacionários, levando o segurado ao forçoso inadimplemento, vez que a sua recomposição salarial, se ocorrente, gize-se, acompanha a média inflacionária, e não o disparate dos custos médicos e hospitalares e aumento etário", ressaltou o Juiz.

Ao final, julgou parcialmente procedente a ação de revisão de prêmio de plano de saúde e fixou em 10 anos o prazo prescricional para fins de restituição de valores.

Proc.11500696855 (Comarca de Porto Alegre)

Modalidades de Garantias Locatícias

As garantias locatícias previstas na Lei nº 8.245/91. 

A forma mais comum de garantia locatícia é a fiança, mas muitas pessoas encontram problemas com essa forma de garantia, pois ela acaba sendo bastante burocrática. Contudo, existem outras formas de garantias que podem ser utilizadas no contrato de locação. Abaixo estão as possíveis modalidades de garantias locatícias.

Nos contratos de locação é faculdade do Locador exigir do Locatário uma das modalidades de garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato, quais sejam:

• Caução;
• Fiança;
• Seguro fiança locatícia;
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Importante registrar que,  somente é permitida uma única modalidade de garantia por contrato de locação. Isso é, em cada contrato de locação, as partes podem convencionar somente uma única forma de garantia, não sendo possível existir, no mesmo contrato, dupla garantia. Vale ainda destacar que as partes podem convencionar a substituição da estipulada garantia no contrato de locação por qualquer outra, realizando Aditivo Contratual.

A existência de quatro modalidades de garantias locatícias justifica-se para que locador e locatário possam definir, de acordo com as especificidades do contrato e as possibilidades do locatário, a melhor forma de garantia para o contrato em negociação.

Formas de garantias:

Caução

A garantia na forma de caução é qualquer garantia que se apõe ao cumprimento de obrigações, e pode variar nas seguintes modalidades:

Na caução de bens móveis, o Locador deve solicitar ao locatário que forneça certidão emitida pelo DETRAN, para que comprove a propriedade do bem, no caso de veículo. A caução deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos, com fundamento no art. 129 da Lei de Registro Públicos.

Já a caução de bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula e será efetivada através da lavratura de uma escritura pública de uma hipoteca que será lavrada no Cartório de Registro de Imóveis no local do imóvel dado em garantia, sob pena de invalidade. Essa averbação no imóvel é permitida pelo art. 167, II, 8 da mesma Lei, que serve para tornar o ato público e oponível perante terceiros.

Por outro lado, a caução em dinheiro, a qual não pode exceder 3 meses do aluguel, deverá ser depositada em caderneta de poupança regulamentada para esse fim. Importante destacar que, a cada vez que o valor do aluguel for aumentado, pode o locador exigir o complemento da caução.

Por fim, é possível a caução em títulos e ações, também chamada de valores fiduciários, que pode ocorrer por meio de letras de câmbio, títulos da dívida pública, ações de sociedade anônima, certificados de depósitos bancários, títulos de capitalização, dentre outros.

Fiança

A “famosa” fiança encontra-se disciplinada no Artigo 818  e seguintes do Código Civil , bem como previsão na Lei Locatícia. Nos contratos de locação, essa é a modalidade tradicionalmente mais utilizada como garantia, embora a lei sugira outras.

Trata-se de uma garantia na qual um terceiro garante o contrato e assegura o cumprimento das obrigações do locatário, que é o verdadeiro devedor, caso este não cumpra. No silêncio do contrato, a obrigação é subsidiária, isso é, primeiramente responderão os bens do afiançado.

Por outro lado, não pode o locatário agravar a situação do fiador, concordando, por exemplo, em majorar o aluguel acima dos índices legais de correção.

Ao locador, é necessário ter cautela quando for aceitar a fiança, devendo investigar o patrimônio e constatar que este assegure o cumprimento das obrigações locatícias assumidas pelo locatário.

Cumpre lembrar que o locador poderá exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia nos casos previsto no art. 40 da Lei de Inquilinato e poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Diante de tantas exigências para que seja instituída a fiança, mas que demonstram ser extremamente necessárias para segurança do contrato ao locador, muitas vezes para o locatário é difícil conseguir fiador. Por isso, existem outras opções para garantir o contrato, que podem ser alternativas a esta modalidade tão usual.

Seguro fiança locatícia

Apesar da popularidade, a fiança com a figura de um fiador pode causar um certo desconforto ao inquilino. Por isso, uma alternativa é o seguro fiança locatícia, na qual, a partir do valor do aluguel, calcula-se o valor do seguro, podendo ser parcelado, na maioria dos casos em 12 vezes.

Nesta modalidade de garantia ao contrato locação, a seguradora se compromete a cumprir as obrigações do locatário, na falta do seu cumprimento por este.

Existem no mercado diversos bancos e seguradoras que prestam este serviço e a documentação e exigências para a sua efetivação vai depender de cada uma.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Apesar de não muito utilizada, este tipo garantia locatícia, nos termos do art. 88 da Lei nº. 11.196/2005, prevê que as instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a exercer atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária.

A cessão fiduciária em garantia deverá ser formalizada pelo registro perante o administrador do fundo, do titular das cotas que poderá ser o locatário ou terceiro que seja parte do contrato de locação, na qualidade de garantidor, por meio do termo de cessão fiduciária, juntamente com uma via do contrato de locação, restando desta forma, constituído em favor do credor fiduciário a propriedade resolúvel das cotas. Uma vez constituído o regime fiduciário sobre as cotas cedidas, estas ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis, tornando-se a instituição financeira administradora do fundo seu agente fiduciário (conforme §§ 1º a 3º do art.88 da Lei nº. 11.196/2005).

Na hipótese de o locatário incorrer em mora, o locador poderá requerer à instituição financeira administradora do fundo, ou ao agente fiduciário, que lhe transfira, em caráter pleno, exclusivo e irrevogável, as cotas que sejam suficientes para a quitação da dívida, sem prejuízo da ação de despejo, pelos meios próprios, da diferença eventualmente existente, nos casos em que a garantia não seja suficiente.

Dessa forma, a cessão fiduciária de cotas em garantia de locação imobiliária representa uma opção inovadora, ainda que pouco utilizada, mas que contribui para o desenvolvimento do setor imobiliário.

Sem garantia

Existe ainda a possibilidade de o contrato de locação não possuir previsão de nenhuma garantia. Apesar de muitos pensarem que esta opção é desfavorável para o locador, ela, na realidade, possui certos benefícios, que devem ser ponderados por quem pretende locar seu imóvel, como por exemplo, a facilidade para proceder o despejo.

Inclusão dos autistas está prevista 

em lei

O Autismo, ou Transtorno de Espetro Autista (TEA), é um Transtorno Global de Desenvolvimento de caráter crônico e irreversível, que tem seu início na primeira infância. Caracteriza-se por dificuldades na comunicação nas interações sociais, interesses obsessivos e comportamentos repetitivos.

O Transtorno do espectro autista é uma patologia do neurodesenvolvimento de origem ainda desconhecida. Sabe-se que a genética desempenha um papel crucial, estudos indicam que há em torno de 50% de chance de desenvolver autismo pela herança genética. Ao contrário do que se pensava, o autismo não tem relação com interações familiares patológicas ou com mães negligentes, devendo as famílias dessas crianças serem acolhidas em todos os ambientes que frequentam.

Recentemente passou a vigorar em nosso ordenamento jurídico a Política Nacional de Proteção dos Direitos da Pessoa com Transtorno de Espectro Autista, consagrada pela Lei nº  12.764/2012, a qual dispõe que os autistas passem a ser considerados oficialmente pessoas com deficiência.

Ao enquadrar o autista na condição de deficiente, esse terá direito a todas as políticas de inclusão. O direito a educação sem dúvidas é uma batalha travada há muito tempo por pais que lutam pela inclusão desses menores em escolas regulares. Agora, caso necessário, será possível solicitar um acompanhamento especializado.

As escolas regulares públicas e privadas são obrigadas a fornecer acompanhamento especializado para alunos com TEA em casos de comprovada necessidade e, já adianto, não poderão cobrar mais por isso! A instituição de ensino não pode criar obstáculos para a inclusão do autista, do contrário seria a responsável por gerar desigualdades.

Ademais, o Ministério da Educação já emitiu nota técnica (nº 24/2013) dispondo que as escolas privadas deverão efetuar a matrícula do estudante com transtorno do espectro autista no ensino regular e garantir o atendimento às necessidades educacionais específicas. O valor desse atendimento integrará planilha de custos da instituição de ensino, não cabendo o repasse de despesas decorrentes da educação especial à família do estudante. Da mesma forma, por óbvio, não será possível a inserção de cláusula contratual eximindo a instituição das suas obrigações.

A necessidade de acompanhamento, através de um mediador na escola, pode comprovada por um médico, psicopedagogo ou pedagogo. O profissional deverá descrever os motivos e a necessidade do aluno em ter um acompanhante.

Todo aquele que for gestor da instituição de ensino e se negar à matricula ao estudante com deficiência sofrerá punições, que será arbitrada pelo juiz com multa e reclusão de dois a cinco anos.

A criança portadora do espectro autista tem direito a matrícula na escola e de ter garantido o seu direito de aprender, inclusive com acompanhante. A escola em nenhum momento poderá cobrar dos responsáveis pela disponibilização de profissional especializado, e, muito menos, impedir a matrícula desse aluno.

Comprei passagem aérea, mas desisti da viagem. O que fazer?

Veja o procedimento indicado:

1. Na hipótese de desistência de viagem após a compra da passagem, o primeiro passo é a comunicação à empresa aérea. Assim, o bilhete ficará à disposição, de modo que outro consumidor venha a adquiri-lo.

ATENÇÃO! Prefira estabelecer o contato por um meio de comunicação que possa deixar registros do que foi combinado (por exemplo: ligação com número protocolo, e-mail, chat online, etc).

2. Caso encontre alguma dificuldade após o contato direto com a empresa aérea,  indicamos o acionamento do PROCON. Outra alternativa encontra-se no registro da reclamação no websitehttps://www.consumidor.gov.br, que é um novo serviço público para solução alternativa de conflitos de consumo disponibilizado por meio de plataforma tecnológica de informação, monitorado pelos PROCONs e pela Secretaria Nacional do Consumidor do Ministério da Justiça

3. O respaldo legal para realizar a solicitação encontra-se no art. 7º, § 1.º daPortaria n.º 676/cg-5 de 2000 da ANAC (Agência Nacional de Aviação Civil), veja o que a portaria indica:

Art. 7º O passageiro que não utilizar o bilhete de passagem terá direito, dentro do respectivo prazo de validade, à restituição da quantia efetivamente paga e monetariamente atualizada, conforme os procedimentos a seguir:

(…)

§ 1o Se o reembolso for decorrente de uma conveniência do passageiro, sem que tenha havido qualquer modificação nas condições contratadas por parte do transportador, poderá ser descontada uma taxa de serviço correspondente a 10% (dez por cento) do saldo reembolsável ou o equivalente, em moeda corrente nacional, a US$ 25.00 (vinte e cinco dólares americanos), convertidos à taxa de câmbio vigente na data do pedido do reembolso, o que for menor.

4. Observando a mencionada portaria, tem-se que quando o cancelamento for decorrente de pedido do passageiro, o desconto das taxas de serviço deve ser equivalente a 10% do valor pago pela passagem OU o equivalente, em moeda corrente nacional, a US$ 25.00 (vinte e cinco dólares americanos), convertidos à taxa de câmbio vigente na data do pedido do reembolso, o que for menor.

Em síntese, a melhor solução encontra-se na esfera extrajudicial.

Seguradora deve indenizar consumidora por demora em reparo de veículo

A demora anormal e injustificada em reparo de veículo sinistrado é considerada ato ilícito grave, passível de indenização, visto que gera frustração de expectativa legítima do consumidor contratante, revelando violação do dever de proteção e lealdade existente entre segurador e segurado.

O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso de relatoria do ministro Villas Bôas Cueva. Conforme os autos, a condutora envolveu-se em um pequeno acidente automobilístico. O veículo, após o sinistro, foi colocado à disposição da seguradora para os devidos reparos em oficina credenciada.

Falta de peças

O prazo inicialmente previsto para o reparo era de 60 dias, porém a autora ficou sem poder utilizar seu veículo pelo período total de oito meses. A seguradora alegou que a culpa pela demora era da fabricante, General Motors-Chevrolet, que não havia disponibilizado as peças para o reparo.

A autora então apresentou ação de rescisão contratual combinada com indenização. A primeira instância reconheceu o dano moral. Considerou que a autora, além de ter sido privada da utilização do veículo por oito meses, sofreu o desgaste de formular “diversas reclamações por e-mail, telegrama, socorrendo-se inclusive do Procon, órgão de proteção ao consumidor”. Todavia, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu que a situação vivida pela mulher não passou de mero aborrecimento.

No STJ, o relator garantiu não ser possível reduzir “o abalo e o transtorno sofrido pela recorrente ao patamar do mero aborrecimento”. De acordo com Villas Bôas Cueva, a Superintendência de Seguros Privados (Susep) estabelece o prazo máximo de 30 dias para a liquidação do sinistro, a contar da entrega da documentação exigida do segurado, nos termos do artigo 33 da Circular Susep 256/2004.

Quebra da boa-fé

Para o ministro, o fato de o serviço de reparação ter sido concluído após 240 dias do acidente, em prazo “significativamente superior ao determinado pela Susep”, evidencia o “total desprezo” da seguradora pelo “sistema normativo de consumo e pelo princípio da boa-fé, importante vetor do sistema contratual brasileiro”.

Segundo o relator, “o desgaste da recorrente não ficou limitado à simples privação do bem e à espera do cumprimento voluntário da obrigação da seguradora”. Para ele, ficaram devidamente caracterizadas a frustração do interesse legítimo do consumidor e a conduta ilícita da recorrida, “suficientes para lastrear a condenação ao pagamento de reparação moral”.

Com esses argumentos, a turma restabeleceu a sentença e reconheceu a obrigação da seguradora de indenizar a autora por danos morais no valor de R$ 15 mil, devidamente corrigidos.

Dúvidas e respostas para quem vai alugar um imóvel

São inúmeros os direitos e deveres do locador e do locatário e, por essa razão, acaba gerando muitas incertezas. Por isso, a fim de solucionar as questões, listei aqui 34 dúvidas/respostas que geralmente ocorrem na locações de imóvel

1. Qual o prazo mínimo para locações?

A lei não fala em “prazo mínimo”, mas estabelece uma série de restrições para os locadores que celebrarem contratos residenciais por período menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o “prazo mínimo” que se realiza um contrato de locação residencial é nesse período. Já no tocante à locação comercial, o contrato poderá ser estabelecido por qualquer prazo, devendo ser obedecida a necessidade de outorga uxória (do esposo/esposa), se maior de 10 (dez) anos (v. Art. 46 e seguintes da Lei 8.245/91).

2. Quando o locatário devolve o imóvel antes do

 prazo pactuado, deve pagar multa?

Durante o prazo estabelecido contratualmente, o locador não pode exigir a devolução do imóvel. O locatário, todavia, pode devolvê-lo, mas tem que pagar a multa estipulada contratualmente (se estipulada). Essa multa, no entanto, deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato (v. Art. 4º e § da Lei 8.245/91).

3. E após o término do prazo estipulado, como fica?

Após o término do prazo convencionado, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, de forma que, a parte que desejar rescindi-lo deve comunicar à outra com antecedência mínima de 30 (trinta) dias (Art. 6º e 46 inciso 2º da Lei).

4. Se o locador vender o imóvel durante o prazo da 

vigência do contrato?

Nesse caso, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência e estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do bem ( Art. 8º da Lei ).

5. Há necessidade de se aguardar algum prazo a partir

 do vencimento do aluguel para entrar com a ação de despejo?

Não. O locador pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Não há prazo mínimo (ou máximo, salvo a prescrição), para a propositura da ação de despejo (v. Art. 9º, inciso III da mesma Lei).

6. Em que consiste a chamada “purgação da mora”?

A Purgação da mora é uma faculdade que a lei concede ao locatário para evitar o despejo, pagando seu débito, apesar da propositura da ação. Ela deve ser requerida no prazo da contestação, e incluirá o débito, multa, correção monetárias, juros, custas e honorários sucumbenciais.

7. Se o réu não purgar a mora, haverá necessidade de 

outra ação para receber o aluguel?

Sim. A ação de despejo baseia-se na falta de pagamento, mas o seu objetivo é obter a desocupação do imóvel. A cumulação de pedidos de despejo e cobrança das verbas devidas, numa ação só, embora prevista em lei, não é aconselhável na prática, pois acarreta inúmeras desvantagens que acabam por atrasar o despejo do inquilino.

8. Falecendo o locador ou locatário, o que acontece?

Morrendo o locador, a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário, o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão subrogados em seus direitos e obrigações ( Art. 10 da Lei 8.245/91).

9. Estando o contrato em nome do locatário e vindo 

este a se separar, desocupando o imóvel, deixando lá 

sua ex-esposa, um novo contrato deverá ser celebrado?

Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (Art 12 da Lei 8.245/91).

10. O locador pode cobrar aluguel antecipadamente?

Depende. O locador só poderá cobrar aluguel adiantado se não exigir do locatário nenhuma garantia (fiador/ depósito/seguro fiança). Se o fizer, não poderá cobrar aluguel antecipadamente ( Art.42 da Lei).

11. Qual o procedimento para a entrega/devolução de um imóvel?

Você deve notificar por escrito o locador, através da administradora, com pelo menos 30 dias de antecedência, a sua intenção de deixar o imóvel. Vencido o prazo da notificação, você deve desocupar o imóvel e entregar as chaves ao locador ou à administradora juntamente com as 3 últimas contas de água e a última conta de luz pagos. Faz-se o acerto final do aluguel e a vistoria de saída do imóvel. Só então é que você e o fiador estarão exonerados das responsabilidades da locação.

12. Como faço para transferir/modificar o locatário ou fiador?

Para mudar fiador, basta que você apresente a documentação exigida ao pretenso fiador. Se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um pedido de aditamento ao contrato, fazendo constar a mudança do fiador. Quanto à mudança do inquilino, esta requer mais cuidado, pois além de apresentar toda a documentação exigida, se faz necessário que o atual inquilino rescinda por escrito a locação.

13. De quando em quando o aluguel é reajustado?
Os reajustes são anuais com base no IGP-M, o Índice Geral de Preços do Mercado.


14. É possível a liberação da multa contratual?
A liberação da multa contratual ou sua redução é possível, desde que seja consentida pelo locador.


15. Quais as obrigações e responsabilidades do fiador?
O fiador solidário é o principal responsável pelo contrato de locação, cabendo a ele o total cumprimento de todas as cláusulas contratuais, até a entrega efetiva das chaves do imóvel.


16. Como proceder em caso de problemas no imóvel que aluguei?
Os problemas estruturais do imóvel devem ser comunicados imediatamente ao locador ou seu representante legal. Essa comunicação deverá ser feita sempre por escrito e devidamente protocolada, sob pena de não ser considerada válida.


17. Para desocupar um imóvel antes do prazo, o que devo fazer?
Você pagará a multa contratual, proporcional ao tempo em que ficou no imóvel, a não ser que o proprietário concorde em não cobrá-la. Há, entretanto, um caso previsto em lei que permite ao locatário desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido: mediante prova documental de sua transferência pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquelas do início do contrato, devendo, para isso, notificar o locador com prazo mínimo de 30 dias.


18. Como deve agir o proprietário se o locatário não pagou IPTU?
Ele deve ingressar imediatamente com ação de despejo por infração contratual e cientificar os fiadores solidários. Se o imóvel estiver sob a responsabilidade de uma administradora, o locador deverá fazê-lo através do departamento jurídico da mesma.


19. E a locação “para temporada”, como funciona? 
A locação “para temporada”, prevista nos arts. 48 a 50 da Lei 8.245/91, não poderá ter um prazo superior a 90 (noventa) dias, devendo constar do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios (e seu estado de conservação). Poderá o locador, nesse caso, receber antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir, concomitantemente, uma das garantias previstas na lei.



20. O contrato de locação pode estipular que, se o inquilino devolver o imóvel antes do término do prazo contratual, terá de pagar a multa integral, independente do tempo decorrido?
Não. O artigo 4º da Lei do Inquilinato (8.245/91) estipula que a Multa de Rescisão Contratual será sempre proporcional ao tempo decorrido do prazo contratual, sendo nula a cláusula que determine de forma diferente.


21. A imobiliária deve aceitar a devolução das chaves de um imóvel, cujo inquilino esteja devendo aluguéis, encargos ou reparos de danos?
Sim. Entretanto, deve ser fornecido ao inquilino um recibo provisório das chaves, com a observação de que há débitos e outras obrigações contratuais pendentes. A recusa do recebimento das chaves, nessas circunstâncias, quase sempre provoca o abandono do imóvel pelo inquilino, gerando maiores problemas para a imobiliária e para o proprietário.


22. O que é denúncia vazia ?
É o direito que o locador tem de pedir a desocupação do imóvel locado sem precisar apresentar motivo para o pedido. 


23. Por que notificar por escrito com 30 dias antes de sair do imóvel?
Os motivos são vários:
O locatário, fazendo a comunicação no prazo previsto, será orientado sobre as providências necessárias para rescisão da locação, como reparos no imóvel, desligamento do fornecimento da água e da luz, pagamento de condomínio, quitação de eventuais débitos, etc. 

Para que o proprietário não seja apanhado de surpresa, uma vez que conta com o recebimento do aluguel no seu orçamento. Avisado com tempo razoável, ele tem condições de providenciar outro inquilino. 

Para que seja programada, com antecedência a vistoria no imóvel uma vez que são razoáveis o volume de vistorias a serem feitas durante o mês; nessas condições os vistoriadores não serão apanhados de surpresa, o que impossibilitaria o atendimento do locatário em caso de emergência. 

É bom lembrar a obrigação da comunicação prévia consta do contrato de locação por prazo determinado, prevista também na Lei 8.245/91 (artigo 6.º). 

No caso do locatário ser transferido no serviço de uma cidade para outra, também é preciso fazer a notificação (Lei 8.245/91, artigo 4.º, § único).


24. Por que tem que notificar por escrito os problemas que ocorrerem no imóvel?
É muito simples. O inquilino deve cuidar do imóvel como se fosse seu. Surgindo problema, o inquilino terá na comunicação por escrito uma prova de que tomou o cuidado de levar o fato ao conhecimento do locador imediatamente, evitando, assim, que os problemas se agravem e que o inquilino seja responsabilizado por negligência.
A responsabilidade pela solução de problemas podem ser do locador ou do inquilino, mas será do inquilino se decorrerem do mau uso da propriedade.


25. Por que a vistoria deve ser contestada por escrito?
Para segurança do inquilino, do locador e da imobiliária, porque constitui prova que pode ser analisada a qualquer tempo.


26. Por que o inquilino deve providenciar o desligamento e o consumo final de água e luz, e não a imobiliária?
Porque a responsabilidade pelo pagamento de tais débitos é do locatário; e nessas condições são indispensáveis para a rescisão da locação. Por outro lado, o desligamento é pedido ao locatário para que ele tenha certeza de que quitou as dívidas de água e luz, evitando-se que a CPFL ou o DAAE emita, por engano, contas posteriores.


27. Por que marcar dia e hora para realização de vistoria e não simplesmente entregar as chaves na imobiliária?
Porque é de interesse do inquilino, e é necessário, que ele acompanhe a vistoria.


28. Por que o inquilino tem que providenciar dois orçamentos de problemas no imóvel e não o proprietário?
A obrigação não é do inquilino. Trata-se de uma colaboração pedida para abreviar, o quanto possível, o tempo de solução do problema. Com a colaboração do locatário, a solução vem mais rápida. Por outro lado, o locador, providenciando também o orçamento, poderá fazer o mesmo serviço pelo menor preço.

29. Por que o fiador não pode ser de outra cidade?
Caso haja a necessidade de se recorrer ao judiciário, o acréscimo de despesas é muito grande. O advogado daqui terá que viajar para a cidade onde reside o fiador, para fazer a distribuição em cartório. 

Depois da distribuição terá de cuidar para que o processo tenha andamento e seja expedido mandado de citação. Se os fiscais de justiça, quer por excesso de serviço ou por outro motivo demoram, isso é motivo de viagem. Posteriormente, as audiências devem ser feitas na referida cidade. Muitas vezes é feita a viagem e a audiência é adiada, tornando-se necessárias outras viagens. Esta é uma ligeira ideia das dificuldades a serem enfrentadas. Enfim, os gastos passam a ser tão elevados que o rendimento da imobiliária na locação se transforma em prejuízo, e às vezes muito grande.

Além disso, em tese, fica mais difícil obter informações a respeito da segurança que pode oferecer uma garantia com fiador de outra cidade. Por essas razões, torna-se imprescindível que o locador concorde com essa razão que foge à normalidade, apresentando maiores custos e despesas, na hipótese (ainda falando-se em tese) de uma execução para cobrança de aluguéis e encargos.


30. Por que o contrato tem que ser por 30 meses? 
É a única condição que o legislador permitiu ao locador para requerer o despejo por denúncia vazia. Se o contrato for feito por menor espaço de tempo, o locador só poderá requerer o despejo para uso próprio, uso do ascendente, uso de descendente, reforma de maior capacidade de utilização, cujas hipóteses são muito restritivas dos direitos do locador. Como um inquilino não sabe se vai ficar os 30 meses ou não, geralmente pede que o locador o isente, por cortesia, da obrigação de pagar a multa caso ele ocupe o imóvel por 12 meses.


31. Por que o IPTU é cobrado do inquilino e não do proprietário?
Primeiro, porque a legislação permite a transferência da obrigação. Segundo, porque o aluguel é calculado em valor mais reduzido tendo em vista essa situação. Caso o IPTU ficasse por conta do locador, o valor do aluguel seria mais elevado. Por outro lado, há que se considerar que no IPTU estão embutidos valores que decorrem da utilização direta do imóvel, pelo inquilino, ou seja, coleta de lixo, manutenção de ruas, poda de árvores, etc.


32. O proprietário de vários imóveis pode pedir um imóvel locado para uso próprio?
Sim. Desde que demonstre em juízo a necessidade de utilização daquele imóvel em especial.


33. O proprietário pode pedir desocupação do imóvel locado para a utilização por qualquer de seus parentes?
Não. A lei faculta o pedido de retomada para uso de ascendentes ou descendentes que não tenham imóvel próprio e, em casos excepcionais o judiciário tem autorizado o pedido formulado para moradia de outras pessoas que dependam economicamente do proprietário.


34. O que acontece com o fiador no caso de inadimplência?
O fiador no ato da assinatura do contrato é solidário no pagamento dos ônus advindos do contrato de locação. Sendo que , se houver inadimplência ou danos ao imóvel e o inquilino não liquidar a dívida, o fiador arcará conforme previsto em lei.

Fonte:Imobfácil