VENDA DE LOTES EM PARCELAMENTO DO SOLO NÃO REGISTRADO OU APROVADO

Para quem pensa em construir a própria casa, a compra do lote é um dos passos mais importantes. Analisar a localização, a vizinhança, a topografia, infraestrutura e a regularidade do loteamento são os principais pontos a serem observados pelo futuro adquirente.

Não são raros os casos dos consumidores serem atraídos por lotes em parcelamento não registrado ou aprovado e muitas vezes são armadilhas de difícil solução, trazendo dor de cabeça e transtorno.

Antes de dar qualquer sinal ou fazer a reserva, o consumidor deve verificar na Prefeitura Municipal da localidade se o loteamento está devidamente aprovado, se está localizado em área de manancial ou área de proteção ambiental, se não há qualquer restrição quanto à construção, se o loteamento está registrado no cartório de registro de imóveis e também requisitar certidão de propriedade para saber se o proprietário que consta no Cartório é o mesmo que está vendendo.

A Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979 é norma jurídica que regula o parcelamento do solo urbano e sofreu algumas alterações trazidas pela Lei 9.785, de 29 de Janeiro de 1999.

A própria lei traz várias medidas que deve ser adotadas e uma das medidas está especificada no artigo 38, assim estabelecendo que, “verificado que o loteamento ou desmembramento não se encontra registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal, quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta”.

Pois são da competência dos Municípios adequarem seus ordenamentos territoriais, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.

Também na lei é trazida uma série de procedimentos a serem seguidos pelo loteador para aprovação do loteamento, que vão desde o desmembramento do imóvel e apresentação de projeto de loteamento à Prefeitura, até o registro no Cartório de Registro de Imóveis, que dará o direito de iniciar as vendas.

Em muitas situações, o loteador após protocolar o pedido junto à Prefeitura Municipal, imediatamente inicia o processo de vendas de lotes. Por isso é preciso ter cuidado ao adquirir um lote, pois alguns empreendimentos podem ser irregulares ou clandestinos.

Loteamentos irregulares são aqueles que possuem registro no Cartório de Registro de Imóveis, mas não cumpriram os requisitos estabelecidos pela Prefeitura, tais como iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia pública e domiciliar e implantação de escoamento de águas da chuva, prejudicando assim, os consumidores e moradores.

Por sua vez, loteamentos clandestinos são aqueles pelos quais as vendas dos lotes são iniciadas mesmo sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, e, portanto, sem autorização para efetuar vendas ou promessas de venda.

Seja qual for o caso, se o loteamento for clandestino ou irregular, as vendas dos lotes são proibidas e constitui crime contra a administração pública, passíveis de punição.

Para não cair nessa situação, antes de assinar qualquer contrato, é aconselhável ao consumidor verificar o local onde se encontra o loteamento e, constatada as ilegalidades acima apontadas, o adquirente deverá desistir da aquisição ou suspender os pagamentos, se já iniciados, ajuizando competente ação pleiteando a rescisão do contrato, com o direito à restituição de quantia paga, monetariamente atualizada e indenização por perdas e danos.

SOU HERDEIRA ÚNICA, PRECISO FAZER INVENTÁRIO?

QUANTO CUSTA UM INVENTÁRIO? QUEM PAGA?

E O IMPOSTO DE RENDA?

Olá a todos, ainda conversando com vocês sobre inventário hoje vou falar sobre quais são os custos envolvidos na abertura de um inventário.

Relembrando,  inventário é o processo que sucede a morte, no qual se apuram os bens, os direitos e as dívidas do falecido para chegar à herança líquida, que é o que será de fato transmitido aos herdeiros.

E quais são os custos?

Após o término do inventário é necessário pagar as taxas e custas de cartório ou taxas judiciais, que variam de estado para  estado e também arcar com as despesas de registro da partilha nos cartórios de imóveis.

Normalmente, paga-se o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doações (o ITCD ou  ITCMD  sobre o valor total dos bens e a alíquota do imposto também varia de acordo com cada estado.

Também é  preciso analisar cada caso em concreto para verificar as possibilidades de isenções de pagamento dos valores dos bens, das condições dos bens ou se por exemplo o herdeiro mora no imóvel.

Deve-se  também  levar em conta o imposto sobre o ganho de capital referente aos bens herdados vou dar um exemplo se um imóvel foi comprado pelo falecido por trezentos mil reais e na data da transmissão do bem, ele vale quatrocentos mil reais, o herdeiro que recebeu o imóvel... ao declarar no seu imposto de renda o valor atualizado, deverá pagar imposto sobre o ganho de capital ou seja esse herdeiro deverá pagar  15% sobre os 100 mil reais referentes à valorização do imóvel.

Mas não se assustem esse herdeiro também tem a opção de continuar declarando o imóvel no valor da época de sua aquisição e não pagar o imposto imediatamente. Contudo, só no caso de ser vendido futuramente, essa diferença entre o custo de aquisição e de venda será tributada no momento que for feita essa venda.

Existe um detalhe importante, normalmente, recomenda-se que o imposto seja pago no momento em que o imóvel foi transmitido, ou seja quando se herda para  imóvel comprado pelo autor da herança antes de 1988. Existe um benefício fiscal que permite ao contribuinte aplicar um percentual de redução sobre o ganho de capital, mas vale  somente se for declarado no momento em que ele recebe o bem, depois que o imóvel é transferido, a data de aquisição passa a ser a data na qual o imóvel  foi herdado e pode-se perder esse benefício fiscal.

Mas quem paga as custas e os impostos? São os herdeiros! É de responsabilidade dos herdeiros fazer o pagamento.

No entanto ainda existe a possibilidade de requerer ao juiz (nos casos de inventários judiciais), um alvará para a venda de um bem para pagar as despesas quando os herdeiros não tiverem condições de pagar todos os custos.

Espero que essas informações tenham sido  importantes para vocês.

Inventário Judicial ou extrajudicial?

Qual o prazo para abertura? Sou multado se abrir inventário fora do prazo?

Olá a todos, postei um vídeo no meu canal no Youtube falando sobre inventário, herança e usucapião. Foram enviadas muitas perguntas e percebi que as dúvidas são frequentes, por isso vou falar um pouco mais sobre o assunto.

Então vejam, essas foram algumas das perguntas: para que serve o inventário? Quais as maneiras de fazê-lo e o prazo para sua abertura? Paga-se multa se realizado fora do prazo?

Bem, inventário serve para formalizar a divisão e transferência de bens aos herdeiros, também os direitos e as dívidas do falecido para se chegar à herança líquida. Existem duas formas para realizar o inventário: extrajudicial ou judicialmente.

No primeiro, o inventário extrajudicial, ele é feito em cartório, por escritura pública, é bem mais rápido, podendo demorar um ou dois meses para ser feito. A lei que instituiu o inventário extrajudicial é a de nº 11.441, de 2007, e é feito quando não há testamento, herdeiros menores ou incapazes.

Os primeiros passos do inventário são a escolha de um Cartório de Notas para ser realizado todo o procedimento e também a contratação de um advogado. É obrigatório e pode ser um advogado comum ou individual, um para cada herdeiro ou interessado.

A família deve nomear um inventariante, que será a pessoa que administrará os bens do espólio (espólio é uma palavra estranha para muitos), mas espólio nada mais é do que o conjunto de bens deixados pelo falecido.

Esse inventariante ficará responsável por todo o processo e pagar eventuais dívidas e costuma ser a esposa ou filho.

Após o início do processo do inventário extrajudicial, para verificar a existência ou ausência de pendências, o cartório reúne as certidões negativas de débito, que são documentos que atestam que o falecido não deixou dívidas em quaisquer esferas públicas, municipal, estadual e federal.

Além das dívidas, a família deve informar todos os bens deixados pelo falecido para que sejam reunidos pelo tabelião ou pelo advogado, como matrículas de registro de imóveis, o DUT (documento único de transferência dos carros) que é utilizado em todo o Brasil. Se não houver irregularidades sobre os bens, o procedimento é bem simples e demora o prazo de 1 a 2 meses.

Como disse, é importante informar ao tabelião do cartório a existência de dívidas. Justamente porque se existirem credores particulares e se essas dívidas não forem declaradas, podem acabar aparecendo ou seja, mesmo se não constarem no inventário, depois o credor poderá ir atrás dos herdeiros e cobrá-la, por isso a importância de declarar as dívidas particulares.

Por último e ainda sobre inventário extrajudicial, para que o processo seja finalizado e oficializado no cartório, é preciso pagar o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCD ou ITCMD), o nome pode variar de estado para estado, mas é um imposto estadual cuja alíquota pode chegar a até 8%.

Após o término do inventário extrajudicial e, havendo bens imóveis, os herdeiros devem levar a certidão do inventário aos Cartórios de Registros de Imóveis onde estão matriculados os imóveis para a transferência da propriedade ou seja, os bens deixam de ser dos mortos e passam a ser dos herdeiros.

No caso de veículo, deverá levar a certidão de inventário e apresentá-la ao Detran para a transferência de propriedade de veículos e também, levá-la às repartições públicas e empresas para regularizar a nova propriedade do titular dos bens.

O ideal no inventário extrajudicial é sempre conseguir um acordo no qual cada herdeiro fique com uma bem sozinho, se irão vender os bens e dividir o dinheiro ou ainda, se um herdeiro vai vender sua parte ao outro.

Já o inventário judicial, ele é feito com o acompanhamento e intermediação de um juiz e ocorre em três casos: quando o falecido deixou um testamento; quando há interessados incapazes (menores ou interditados) e também quando há divergência quanto à partilha entre os herdeiros, quando os herdeiros não chegam a uma conclusão sobre a divisão de bens.

Mas mesmo sendo judicial, ele pode ser tanto amigável como litigioso (pela falta de concordância sobre a forma de divisão dos bens ou inclusive sobre o próprio inventário), por isso, por ser acompanhado pelo juiz da vara responsável é que o inventário judicial costuma ser mais demorado.

Bem, a dúvida também frequente é o prazo para abertura de inventário. Uns dizem que é de 30 dias, 60, 90 dias. De acordo com o Código Civil Brasileiro, Lei nº 10.406 de janeiro de 2002, o prazo seria de 30 dias mas uma vez que tal prazo sofreu revogação tácita pelo Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105de março de 2015), mais recente que o Código Civil e que está em vigor, hoje não é mais o prazo de 30 dias, mas de 60 dias que está em vigor.

Mas na verdade, o que a lei faz é somente proibir que os Estados que cobrem qualquer multa dentro desse prazo, é uma proibição aos Estados e não às pessoas.

Em outras palavras, o Código de Processo Civil somente veda, proíbe que os Estados cobrem qualquer tipo de multa em até 2 meses após o óbito, sem, contudo, estabelecer qualquer tipo de pena para quem fizer inventário depois deste prazo.

O que pode acontecer, já que o Código de Processo Civil (que é uma lei federal) ao deixar a cargo dos Estados após esses 2 meses, é cobrarem o ITCD-Imposto sobre transmissão Causa Mortis e doações", por ser de sua competência. Mas somente caberá a eles, os estado, cobrarem uma multa se assim estabelecerem. Ou seja o Estado não está obrigado a cobrar multa tão logo acabe o prazo de 2 meses.

Esse ITCD ou ITCMD Imposto sobre transmissão" Causa Mortis "e doações, varia de estado para estado. Em Minas gerais, onde resido a legislação estadual não cobra multa, mas vejam para quem paga o ITCD antes dos 180 dias. Há um desconto de nada menos que 15% sobre o imposto, desde que ele seja recolhido em até 90 dias após o falecimento. Sei também que outros Estados concedem o mesmo ou outros benefícios.

Mas sempre fica a dúvida: em que ou em quem confiar? A maioria das pessoas já chega me dizendo uma coisa ou que a cada hora recebem uma informação diferente.

Essas são dúvidas constantes quando perguntada por aqueles que me procuram e por isso, o meu objetivo com o artigo foi levar até vocês uma resposta segura e que pode ser usada facilmente por qualquer pessoa.

HERDEIRO DE IMÓVEL NÃO REGISTRADO, DEVE AJUIZAR USUCAPIÃO OU INVENTÁRIO?

ORIENTAÇÃO AOS CONSUMIDORES PARA AS COMPRAS DE NATAL

Podemos confirmar nessa época do ano, mês das festas natalinas e com a primeira parcela do 13º salário já na conta dos brasileiros, as lojas estão com as vitrines repletas de sugestões e promoções, além do atendimento que vai até as 22 horas ou seja, tudo para atrair as pessoas ao consumo, mas qualquer que seja a opção, desde uma pequena lembrança ou um presente de custo elevado, para não errar na escolha, o Procon vem orientando as pessoas a não ceder ao impulso e a tentação. Não é fácil com esse clima natalino, mas planejar ainda é a melhor opção.

Além de considerar nossa disponibilidade financeira e mesmo com a correria é importante exigir a nota fiscal e se formos comprar para presentear, vale negociar a questão de troca, caso não seja do tamanho ou do agrado da pessoa que estamos presenteando. Tudo isso precisa ser discutido para depois não termos dor de cabeça.

Além disso, é preciso lembrar que no início do ano vêm as despesas inevitáveis como IPTU, IPVA e, logo em seguida, o material escolar para quem tem filhos na escola. E como opções não faltam é importante o consumidor fazer pesquisa de preços, porque variam entre os estabelecimentos e também devem ter o mesmo cuidado para compras feitas pela internet.

Nessas situações, para evitar sites falsos, o consumidor deve ficar atento ao endereço eletrônico, que deve começar com " https:// "e se existe aquele cadeado de segurança que deve aparecer na tela.

Importante ainda imprimir o comprovante da compra, com a descrição do pedido, além de pedir um e-mail de confirmação, que deve conter a data de entrega do produto.

Sites que não disponibilizam telefone, endereço e CNPJ devem ser evitados. Se possível também evite fazer compras em sites que tenham domínio fora do país (sem o .com.br).

Como acontece com as demais compras feitas fora de estabelecimento comercial, nas compras pela Internet, o consumidor também tem um prazo de sete dias após o recebimento da mercadoria ou da assinatura do contrato de serviço para desistir da contratação. Além disso, nesses casos de desistência, todos os valores pagos devem ser restituídos, inclusive o frete.

A partir de dezembro de 2017 passou a vigorar a nova Lei nº 13.543 e o consumidor passou a ter novos direitos na compra de produtos em sites de comércio eletrônico e, caso esses sites descumpram as regras estabelecidas, além de multados poderão até mesmo serem suspensos.

Já nas compras em shopping ou comércio de rua com os preços nas vitrines é importante ficar alerta para que as informações sobre o preço à vista e a prazo tenham também o número de parcelas, taxas de juros mensal e anual.

Apesar da ênfase da informação serem as vitrines, todos os produtos e serviços oferecidos no interior do estabelecimento também devem conter os preços bem visíveis.

Mesmo os PROCONS fiscalizando e recomendando aos lojistas para que sejam afixados esses dados em local de fácil acesso e de forma legível e clara, muitos não estão seguindo essas orientações, justamente para pegarem aqueles consumidores descuidados.

Os órgão de defesa do consumidor têm recebido diversas denúncias porque a maioria das lojas não está cumprindo com a legislação e mesmo sendo aplicadas multas aos infratores, muitos comerciantes arriscam pois acreditam que ainda podem lucrar mais correndo esse risco. Por isso que nós consumidores temos que estar atentos na hora de comprar.

Mas caso isso acontecer com você, basta comparecer ao órgão, munido com a nota fiscal, se compra física ou com um print ou fotografia, se a compra foi feita pela internet para comprovar a violação da lei.

Recorra aos PROCONS ou mesmo outro órgão, mas faça valer seu direito. 

ORIENTAÇÃO AO CONSUMIDOR PARA AS COMPRAS DE NATAL