UM HERDEIRO ME VENDEU UM IMÓVEL SEM PERMISSÃO DOS
OUTROS. QUAIS OS MEUS DIREITOS?
Olá,....
Imaginem
a seguinte situação: Um comprador, ávido para adquirir um imóvel para construir
sua moradia comprou um terreno de um herdeiro e, após fazer o pagamento soube que
o imóvel está sendo inventariado e que os demais herdeiros desconheciam a
venda. Ele questiona então assustado quais são seus direitos?
Veja, a venda de um imóvel de
herança é um processo que envolve questões legais e familiares complexas.
Quando o dono do patrimônio morre e deixa um imóvel como parte de sua herança,
esse bem é transferido para os herdeiros de acordo com as leis de sucessão. Isso significa que no Brasil, um imóvel de
herança só pode ser vendido com o consentimento de todos os envolvidos. Esses aspectos
específicos precisam ser seguidos e respeitados para concretizar a venda com
sucesso.
Se um dos herdeiros decide vender a
parte dele ou até mesmo o imóvel inteiro como se fosse seu, sem consultar os
outros herdeiros, a transação pode ser considerada nula. Essa venda não seria possível, nem mesmo da fração de posse de um herdeiro se
for realizada sem o consentimento dos demais herdeiros e da autorização
judicial, quando se tratar de inventário judicial.
O artigo 104 do código Civil brasileiro determina regras de validade dos
negócios jurídicos e, a venda de bens de herança sem alvará judicial é
considerada nula como mencionei.
Somente o
inventariante tem legitimidade para vender algum bem de herança e mediante
autorização, alvará judicial, ou após terminar o inventário com a partilha.
Com isso, o comprador que adquirir o bem nessas
condições estará sujeito a riscos, podendo perder o imóvel e ser obrigado a
buscar a restituição do valor pago diretamente com o herdeiro que efetuou a
venda irregular.
Se você
comprou um imóvel de boa-fé, ou seja, sem saber que havia outros herdeiros e
que a venda era irregular, você tem alguns direitos. O Código Civil também
protege o comprador de boa-fé em certas situações. Se for o seu caso poderá
então pedir
a anulação da venda através de ação de nulidade de contrato de compra e venda
de imóvel ou, se desejar permanecer com o bem, poderá negociar diretamente com
os demais herdeiros para regularizar a situação. Muitas vezes, é possível
chegar a um acordo, seja por meio do pagamento aos demais herdeiros ou outra
solução viável.
Porém, é
importante saber que os outros herdeiros também podem pedir a anulação da venda alegando que o herdeiro não tinha
legitimidade para realizar tal ato sem autorização judicial e sem a
participação dos demais herdeiros. Nesse caso, você como comprador poderá
pleitear o direito de ser indenizado pelo herdeiro que realizou a venda
irregular provando que agiu de boa fé ao comprar o imóvel de um único herdeiro
e que desconhecia a existência do inventário.
Para um herdeiro vender o imóvel sem o
consentimento dos outros é necessário entrar com uma ação de extinção de
condomínio, o que libera o herdeiro de ser condômino de algo contra sua
vontade.
Através da ação de extinção de condomínio, é
possível ao herdeiro interessado em desfazer-se do imóvel, não precisar
permanecer como coproprietário contra sua vontade. Na ação é expedida a
escritura pública de compra e venda. Ou seja, o juiz assinará pelos herdeiros
que não concordam com a venda. O que, na prática, significa dizer que a venda
ocorre mesmo sem as assinaturas dos herdeiros que estão contra a venda.
Mas de forma geral conclui-se que um herdeiro não
pode vender um imóvel herdado sem a autorização dos demais, seja durante o
inventário, ou antes, da partilha. A negociação do bem requer o consenso de
todos os envolvidos. Se isso ocorrer pode trazer muita dor de cabeça, mas
existem caminhos legais para proteger seus direitos de quem compra.
Ainda assim, é importante lembrar que esse é um
processo demorado. Por isso não é incomum encontrarmos imóveis “abandonados”
por anos devido à falta de consenso entre os herdeiros. Você já deve ter visto
alguns pela sua cidade!
Antes de fechar qualquer compra
de imóveis, faça uma busca imobiliária. Isso inclui consultar se o imóvel está
sendo inventariado e verificar também as certidões do imóvel e dos herdeiros.
O mais importante é agir rápido tentando um acordo
entre os herdeiros envolvidos. Entre em contato com os herdeiros e um advogado
para orientá-lo
nesse procedimento.
Espero que o tema tenha esclarecido as dúvidas.
Se vocês já passaram por uma situação parecida,
compartilhem sua experiência nos comentários.
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